Od czego zależą ceny mieszkań? Cz. 1
Rynek mieszkaniowy jest na tyle duży, że przedział cenowy waha się od kilkudziesięciu tysięcy do nawet kilkunastu milionów. W teorii każdy może znaleźć coś dla siebie. W praktyce jednak, porównując kilka mieszkań spełniających nasze wymagania, różnice kwotowe są znaczące. Od czego zależy cena mieszkania? Podczas przeglądania ofert z pewnością wielu z nas nasuwa się pytanie, co wpływa na tak zróżnicowane ceny nieruchomości. Czynników jest wiele. W dzisiejszym wpisie przybliżę i wyjaśnię niektóre z nich.
Lokalizacja
Mówi się, że na cenę mieszkania mają wpływ trzy główne czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Położenie nieruchomości to jeden z ważniejszych czynników wpływających na cenę. W większości miast występuje zależność – im bliżej centrum, tym drożej. Zwykle centrum jest praktyczniejsze i oferuje najwięcej. Jednak nie w każdym przypadku. Wpływ na wartość może mieć także sąsiedztwo terenów zielonych i rekreacyjnych oraz bliska odległość od komunikacji zbiorowej (kolej, przystanki autobusowe, metro i tak dalej). Obecnie dzielnice, które otacza cisza, spokój i zieleń z dobrą komunikacją są o wiele atrakcyjniejsze na rynku nieruchomości.
Istnieją lokalizacje, które wręcz przeciwnie działają na cenę. Mieszkania w dzielnicach, które nie cieszą się dobrą opinią zwykle są tańsze. To samo tyczy się sąsiedztwa fabryk, torów kolejowych lub ruchliwych ulic.
Pomimo pierwszego zdania, wbrew opiniom, nie jest to jednak jedyny czynnik wpływający na wartość nieruchomości.
Wielkość
Kolejnym czynnikiem, który wpływa na cenę mieszkania jest jego wielkość. Od wielu lat liderami tej kategorii są nieruchomości o powierzchni 30-50 metrów kwadratowych. Mieszkania dwu oraz trzypokojowe są najbardziej pożądane przez kupujących. Okazuje się jednak, że im większy jest dany lokal, tym mniej za niego zapłacimy. Mowa tu o cenie za jeden metr kwadratowy. Im większa powierzchnia, tym mniejsza cena jednego metra. Przykładowo, koszt wybudowania mieszkania o wielkości 40 mkw jest przybliżony do ceny lokalu o metrażu 60 mkw. Z punktu widzenia dewelopera, budowanie mniejszych mieszkań jest nieopłacalne, stąd wyższa cena za metr kwadratowy.
Jednak, nie ma odgórnie narzuconych zasad regulujących te cenę. Czasem zdarza się, że mniejsze mieszkanie okazuje się bardziej opłacalne. Na ostateczną cenę dodatkowo ma wpływ kondygnacja, okolica, o której już mówiłem oraz stan techniczny.
Kondygnacja i stan techniczny
Wpływ ceny za metr kwadratowy jest dodatkowo zależny od kondygnacji (piętra), na której znajduje się mieszkanie, choć ten parametr jest bardzo zróżnicowany. Wszystko zależy od rodzaju budynku, w którym znajduje się dana nieruchomość. W przypadku starszego budownictwa (np. kamienice), mieszkania znajdujące się na parterze będą miały dużo niższą cenę niż w przypadku tych położonych na pierwszym lub drugim piętrze. Zupełnie odwrotną sytuację mają nowo wybudowane osiedla. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego sytuacja jest zupełnie inna. Mieszkania położone na parterze często otrzymują dodatkową przestrzeń w postaci dużego tarasu lub ogródka. Może zdarzyć się nawet, że nieruchomość znajdująca się na pierwszym piętrze będzie znacznie tańsza od sąsiada niżej.
Stan i układ mieszkania to również istotny czynnik. Nieruchomości pod klucz lub wyremontowane i gotowe do zamieszkania zwykle są droższe od mieszkań w stanie do wykończenia lub remontu. Układ – im bardziej funkcjonalny, tym lepiej. Małe oraz nieustawne pomieszczenia, niekorzystny układ stron świata, a także małe okna obniżają wartość nieruchomości.
—
Dominik.